杠杆率居高难下,鑫苑置业一月内连遭两大机构下调评级

来源: 联商网 2019-11-13 10:01:56

新华社经纬客户10月10日电(罗琨)新源房地产作为首家也是唯一一家在纽约证券交易所主板上市的中国房地产企业,在被标普下调评级后不到一个月内,就被另一家评级机构惠誉下调评级

信息地图。中信经纬薛于飞照片

高杠杆率引发评级下调

据公开信息,鑫源置业有限公司的前身是成立于1997年的河南鑫源置业有限公司。2007年,新源房地产在纽约证券交易所成功上市,成为中国第一家也是唯一一家在美国上市的房地产公司。该公司主要专注于中国二线和三线城市的住宅物业。该公司专注于开发大型高品质住宅项目。创始人兼董事长张勇和联合创始人杨玉妍是最大股东,分别持有约26.1%和23.7%的股份。

惠誉评级(Fitch Ratings)在最近的一份评级报告中表示,使用“净债务/调整库存”来计算杠杆率,新源地产指数在2019年上半年飙升至61%后,仍将保持在50%以上,引发评级下调。

风数据显示,近年来,新源房地产的资产负债率一直在上升,从2013年的60%升至2018年的90.72%。

高杠杆的增加来自土地储备的大幅增加。在此之前的很长一段时间里,鑫源房地产坚持“不囤积土地、不盘面、不盘货”的发展理念。在保证企业安全发展的同时,也错失了市场机遇,逐渐落后于大型住宅企业的发展浪潮。

天丰证券固定收益分析师孙彬彬指出,随着核心城市土地资源日益稀缺和地价大幅上涨,公司参与土地市场竞争的压力加大,需求相对丰富地区土地储备较多的住宅企业的竞争力也不断提高。一个熟练的女人没有米饭是不能做饭的。土地可以说是住房企业的弹药。他获得的优质土地资源越多,他拥有的财政资源就越多,他在未来的机会就越大。

新源房地产在2017年和2018年改变了战略,加快土地储备,从2016年的220万平方米增加到2018年的570万平方米。然而,这种土壤储藏的规模仍然小于它的同类。根据今年上半年的数据,万科、保利、荣创中国、新城控股等领先的住房企业在建设和规划中拥有1亿平方米以上的土地储备。

“去杠杆化的速度将取决于管理层收购土地的纪律和客户周转率的提高。除了高杠杆率,较小的合同销售额也限制了其评级。”惠誉在报告中说。

缺乏土地储备也限制了其盈利能力。根据2018年财务报告,新源房地产当年合同销售额为22.645亿美元,同比下降8.2%。惠誉还预测,新源的合同销售额在中期内将保持在200亿元以下。根据韩毅智库发布的2018年房地产公司销售名单,新源房地产排名第86位。

面临流动性挑战

不到一个月前,S&P将新源房地产的长期发行人信用评级从“B”下调至“B”,并将该公司的高级票据长期发行评级从“B”下调至“ccc”。

S&P认为,鉴于手头现金相对较少,2019年底和2020年底的债务到期将会给新源房地产带来再融资风险,而公司在严峻的融资环境下不太可能改善资本结构。

风数据显示,新源地产债券目前余额为8亿美元,2019年到期的债券余额为2亿美元。

据S&P报告,截至2019年6月,新源房地产的短期债务从2018年6月的123亿元下降到86亿元,短期债务占总债务的比例也从52%大幅下降到35%。S&P还指出,该公司80%以上的债务将于2021年6月到期,资本市场债务工具将于2021年到期,接近6亿美元。截至2019年6月,新源房地产的无限制现金头寸从2018年6月的77亿元降至46亿元,仅为其短期债务的一半。

然而,S&P认为,现阶段新源流动性进一步恶化的空间有限。“我们看到,该公司正在努力加快销售和现金回收,同时也在加强现金流管理。”然而,从现在开始,新源房地产在2019年上半年的销售并不令人满意。今年上半年,该公司仅实现销售额73亿元,仅实现年销售目标的30%左右。

融资渠道收紧

作为一家美国上市公司,新源房地产强大的海外融资渠道一度令许多同行羡慕不已。然而,近年来,随着房地产调控政策的出台,住房企业的海外融资渠道也在收紧。

7月12日,国家发展改革委网站发布了《关于房地产企业外债登记要求的通知》(发改[2019]778号),要求房地产企业发行的外债只能用于替代下一年到期的中长期外债。随着两大评级机构的下调,鑫源房地产未来的融资压力是可以想象的。

中泰证券首席固定收益分析师齐升指出,房地产公司发行中资美元债券的微观结构受到政策影响,并逐渐收紧。第一,中资美元债券发行周期继续缩短。其次,票面利率上升,市场对人民币债券的风险溢价上升。最后,募集资金的使用逐渐受到限制。

然而,中国新经纬客户也注意到新源房地产正在拓展融资渠道。9月16日,上海证券交易所披露,新源房地产购买余额专项资产支持计划的状况显示出“反馈”,资产支持计划的发行金额为6亿元。承销商/经理领导裕光资产管理有限公司(中信经纬应用)

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